離婚時の任意売却とは住宅ローン滞納の救済措置
離婚の原因で、住宅ローンの滞納→げんなり→家を売却→家族ばらばら、という話を聞いたことがありますよね。
住宅ローンは借金の一つで、リストラにあったり仕事を失うと途端に返済できなくなって、先が見えない将来から離婚するというパターンは最近多いです。
住宅ローンがある家は、銀行の抵当権が設定されています。
銀行からお金を借りるときに、返せなかったら「競売ですよ」と説明を受けているはずです。
だから、住宅ローンが返せないと、離婚して『あぁ家族も家も競売で失ってしまう』とげんなりしていましますよね。
ここで、任意売却という手続きを利用すると、住宅ローンの残債があったり滞納しているにもかかわらず、競売にかからなくてもよくなります。
場合によっては、離婚してもそのまま住み続けることもできたりします。住宅ローンが払えない人の負担が軽減できる救済措置です。
ここでは、任意売却とは、どんな特徴があって、メリットだけでなく、将来に影響するデメリットも紹介します。
任意売却とは？競売との比較
住宅ローンを返済できないでいると、その不動産は銀行や保証会社、債権回収会社などの債権者が差押えをして、裁判所で強制競売の手続きが行われます。
それが競売ですね。
この競売、売られるときにはたいてい一般的な相場の半分くらいにしかならないんですね。
さらに、競売前に室内写真やらバシバシ撮られたりして公開され、精神的にもまいってしまうこともあります。
競売は裁判所が介入して、法律に基づいて強制的で融通がきかない手続きです。
競売になってしまうのも、住宅ローンが払えなかったから、という理由です。
ところが、任意売却という手続きをとると、売却価格が一般の市場価格とほぼ同じで売れるし、ネット上に公開されることもないので、精神的負担は競売と比べるとかなり軽いです。
任意売却とは、銀行と借りている人の間に入って、専門の不動産コンサルタントが調整をする不動産売買を行う取引のことです。
登記上も普通の不動産取引と同じなので、抵当権がキレイに抹消されて、売買して所有権移転できます。
任意売却とは、住宅ローンが払えない人の救済措置なんです。
任意売却は「任売」「任意売買」とも言われます。
住宅ローンの支払いについて調整するので、交渉がメインの手続きなんですね。
最大の特徴は、住宅ローンの不足分をどこからか調達してくる必要がない、ということです。
そもそも任意売却は、住宅ローンが支払えないから行う手続きです。
もし、自宅が購入した時よりも価値が上がっていて、住宅ローンよりも価格が上回っていれば、任意売却の必要がなくなる可能性もあります。
売却した価格を調べて、住宅ローンを差し引いて残額が残っていれば任意売却は不要なんですね。
最近では不動産の売却価格をインターネットでカンタンに出してもらうこともできます。
直近の価格を知っておけば、安心な準備をすることができますよ。→
任意売却のデメリットとは
計算してもやはりマイナスになるようだったら、任意売却をするのですが、任意売却のデメリットも見てみます。
一般的には、不動産売買で銀行と価格交渉なんかしませんよね。
新しい家を買う時には、通常は住宅ローンを一括で返済するから、銀行はそれで何も問題ないからです。
でも、任意売却の場合は、自宅を売った価格で住宅ローンを返済することになるので、あらかじめ銀行等の金融機関との交渉が必要になってくるんですね。
引っ越し代など売却にかかる経費などのお金や、細かいことまで詰めて、交渉し報告しなければなりません。
とは言っても、この手続きは身近にある不動産屋さんが任意売却をするのでなければ、自分でする必要はありません。
任意売却を専門に相談を受け付けているとこでは、この手続きもしてくれます。
住宅ローンの返済ができなくなると、銀行は法的手続きをとる準備をします。
抵当権を実行して、競売手続きに入るんですね。
この競売手続きが終わるまでに、任意売却をする必要があるので、時間と期間が限られているんです。
おおよそ、住宅ローンが滞納されて6ヶ月すると、競売手続きが始まることが多いですね。
任意売却の条件が整っていても、不動産売却価格で、銀行等の債権者の同意を取り付けられないと、任意売却自体ができなくなります。
あまり安く売られても競売と同じでは意味ないですからね。
保証会社も同じように同意をしてもらう必要があるんですね。
この同意は、競売になったら銀行にも入ってくるお金が少なくなるので、たいていの場合は取り付けることができるはずです。
「任意売却をしたから、ブラックリストに載る」というのは正確には違います。
任意売却に至るまでは、住宅ローンが返済できない→遅滞している→金融機関からの催促→保証会社が代位弁済→任意売却or競売
、という流れになります。
ブラックリストに載るのは、最後から2番目の「代位弁済」の時なんですね。
最終的には、個人信用情報（ブラックリスト）に記録が載ってしまいます。
そうなると、一定期間はクレジットカードを作ったり、他の用途で金融機関での借り入れすることが難しくなったりすることがあります。
デメリットと言われて実は違うもの
確かに借りたお金が返せないと、それが借金になる、というのはその通りですよね。
でも、任意売却して借金がさらに多くなる、ということはないです。
そもそも、住宅ローンという借金を減らすための方法ですからね。
負債は残った分を、金融機関との交渉で和解したり、圧縮して期間を延長して支払ったりするパターンがあります。
離婚したからといって、元妻や子供が借金を抱えることもありません。
債務者が亡くなっても、離婚した元妻には、全く影響がありません。
相続人として子供に負債が相続されますが、相続放棄手続きをすれば、負債はゼロです。
任意売却は不動産売買なので、最終的には他人の手に渡ることが前提です。
でも、任意売却の手続きであれば、離婚しても妻子が住み続けられる可能性があります。
それが「買い戻し」と「リースバック」です。
買い戻しとは、離婚時に住宅ローンが破綻してしまった家を、事情も理解できる親族などに、一度買い取ってもらって賃料を支払う方法です。
理解ある親戚や親兄弟がいることが前提ですね。
リースバックとは、そういった人がいなくて、第三者に一旦自宅を売却し、賃貸物件として賃料を支払い続けて済む方法です。
第三者は、任意売却手続き中での紹介や提携企業などです。
この二つの方法が、任意売却の手続き中にマッチすれば、離婚しても住み続けることができます。
任意売却と自己破産は全く制度が違います。
任意売却は不動産の売買ですし、自己破産は借金が膨らんだので再生するための法手続きです。
債務があることは似ていますが、自己破産と一緒だというわけではありません。
離婚の際に住宅ローンの残債があるなら「任意売却」手続きの検討は必須です。
「任意売却とはどういうこと？自分にとってデメリットは？」と住宅ローン残債手続きを詳しく知りたいなら、相談してみることをおすすめします。
【離婚体験談】家庭内別居中に住宅ローンを滞納｜離婚したのは夫が妻に転職も言えなかったから
